Libération à Nice : 783 logements au fioul qui pèsent sur tout le quartier

Ce que disent les diagnostics du secteur

Les données publiques de l'ADEME se laissent interroger à l'échelle du quartier. Dans un rayon de 600 mètres autour de l'avenue Malausséna, 8 632 diagnostics ont été réalisés : l'un des échantillons les plus fournis de Nice.

Leur répartition : 6,4 % de passoires classées F ou G, 10,1 % de classes A ou B, 36,7 % de C et 31,6 % de D. Précision de méthode : il s'agit d'un rayon, pas du périmètre administratif du quartier.

Le fioul, facteur discriminant

Un segment se détache violemment. Les 783 logements chauffés au fioul domestique du secteur affichent 24,9 % de passoires et 0,6 % de classes A ou B.

Les 4 397 logements à l'électricité sont à 4,2 % de passoires et 19,0 % de A-B. Les 3 437 au gaz naturel, à 5,0 % et 1,1 %.

Autrement dit, un logement au fioul du quartier a près de six fois plus de risques d'être une passoire qu'un logement électrique voisin. C'est le levier de rénovation le plus rentable du secteur, et le premier point à vérifier avant une mise en vente.

Un quartier d'avant-guerre à 56 %

Le bâti explique cette persistance. Les 4 837 logements antérieurs à 1948 représentent 56 % des diagnostics du secteur, avec 6,8 % de passoires.

La génération 1948-1974, 2 771 diagnostics, fait légèrement moins bien avec 7,8 %. Ces deux couches pèsent 88 % du quartier : les chaudières collectives au fioul y ont été installées à une époque où l'énergie ne coûtait rien, et beaucoup n'ont jamais été remplacées.

Le neuf, minoritaire mais spectaculaire

À l'autre bout, la production récente affiche des résultats sans commune mesure. Les 338 logements construits entre 2013 et 2021 atteignent 66,9 % de classes A ou B et aucune passoire.

Ceux de 2001-2005, 79 diagnostics, sont à 53,2 %. Ceux de 1978-1982, 100 diagnostics, à 22,0 %. Mais ces segments réunis ne représentent que 6 % du quartier : ils ne déplacent pas la moyenne, ils créent seulement un haut de marché très étroit.

Un parc presque exclusivement collectif

La structure du bâti a une conséquence directe sur la décision de travaux. Sur 8 632 diagnostics, 8 339 portent sur des appartements, soit 97 %, et 236 sur des immeubles entiers.

À Nice, la question énergétique de ce quartier n'est donc quasiment jamais individuelle. Elle se joue en assemblée générale, sur un système de chauffage collectif et une façade partagée, ce qui appelle une lecture en copropriété plutôt qu'un raisonnement logement par logement.

Les murs : 85 % du quartier mal isolé

Le diagnostic est net. 7 311 logements du secteur ont des murs jugés insuffisants, soit 85 % de l'échantillon, avec 7,5 % de passoires et 5,8 % de classes A ou B.

Les 683 aux murs très bien isolés tombent à 0,3 % de passoires et atteignent 38,9 % de A-B. L'écart est de un à vingt-cinq. Sur les immeubles d'avant-guerre du quartier, aux façades souvent ornementées, l'isolation extérieure est rarement praticable : le remplacement du système de chauffage devient alors le levier principal, et un audit énergétique sert à le chiffrer avant de le voter.

Ce que nous conseillons avant de vendre

Commencez par identifier l'énergie de chauffage : à elle seule, elle prédit l'étiquette mieux que l'adresse dans ce quartier. Si l'immeuble est encore au fioul, attendez-vous à une classe basse et préparez l'argumentaire, ou renseignez-vous sur un projet de conversion déjà voté.

Établissez ensuite l'année de construction : elle commande le constat plomb pour les biens antérieurs à 1949, très majoritaires ici, et le repérage amiante pour ceux d'avant juillet 1997. Le reste suit le dossier de vente, avec l'état des risques à vérifier par adresse. Les passoires thermiques du secteur ne sont pas réparties au hasard : elles ont une cause identifiable.