Passoire thermique à Nice : louer, rénover ou vendre

Le droit en juillet 2026 : un calendrier sans sursis

L'article 160 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 range la performance énergétique parmi les critères de décence d'un logement loué. Il en découle trois échéances, identiques à Nice et partout en métropole.

Un report a bien été tenté : la proposition de loi Gacquerre, adoptée par le Sénat le 1er avril 2025, devait aménager ce calendrier, mais l'Assemblée nationale ne l'a jamais votée. En juillet 2026, ces dates restent donc le droit applicable ; bâtir sa stratégie de bailleur sur un hypothétique sursis serait le premier faux pas.

• Depuis le 1er janvier 2025 : plus aucun nouveau bail pour un logement classé G.
• Au 1er janvier 2028 : l'interdiction s'étendra aux logements classés F.
• Au 1er janvier 2034 : elle atteindra les logements classés E.

Mon locataire est en place : que se passe-t-il concrètement ?

Rien d'automatique : le bail signé n'est pas annulé et il n'existe ni amende automatique ni contrôle systématique. Le levier appartient au locataire. L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui permet d'exiger la mise en conformité, à l'amiable puis devant le juge, lequel peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le versement.

Deux contraintes pèsent en revanche déjà sur tous les F et G : le gel des loyers, en vigueur depuis le 24 août 2022 (ni indexation en cours de bail, ni hausse entre deux locataires), et l'obligation de présenter un DPE valide dans le dossier de location à chaque relocation. Nice ne pratiquant pas l'encadrement des loyers, ce gel national est la seule limite tarifaire qui s'impose à vous.

5,8 % de passoires : le vrai visage du parc niçois

Sur les 91 537 DPE enregistrés à Nice par l'ADEME depuis juillet 2021 (données au 17 juin 2026), environ 5,8 % ressortent en F ou G : 4,5 % de F, 1,2 % de G. C'est peu, climat méditerranéen oblige, mais très concentré : immeubles Belle Époque et années 30 des collines et du centre, aux beaux volumes mal isolés et au simple vitrage, et bâti étroit du Vieux-Nice. La répartition complète figure sur les classes du DPE à Nice, l'analyse chiffrée de l'année dans notre point 2026.

Autre singularité : depuis la réforme de 2021, le DPE intègre un indicateur de confort d'été et compte la climatisation dans les consommations. Sous les canicules niçoises, c'est devenu l'enjeu numéro un ; notre page confort d'été explique comment l'améliorer sans plomber l'étiquette.

La double sortie de marché : bail classique et meublé de tourisme

Ailleurs, un bailleur rattrapé par le calendrier bascule parfois son bien en location saisonnière. À Nice, l'échappatoire se referme : la loi du 19 novembre 2024 impose le DPE aux meublés de tourisme et en écarte progressivement les classes F et G, dans une ville qui encadre déjà strictement le changement d'usage. Une passoire niçoise perd donc, à terme, ses deux débouchés locatifs. La question n'est plus de savoir où la louer, mais comment la faire sortir de la zone F-G.

Êtes-vous sûr que votre logement est encore une passoire ?

Avant de chiffrer le moindre chantier, vérifiez l'étiquette : trois situations la remettent en cause. Un, tous les DPE réalisés avant juillet 2021 sont invalides depuis le 1er janvier 2025 ; si le vôtre date de l'ancienne méthode, refaites le diagnostic, comptez 90 à 200 € à titre indicatif. Deux, l'arrêté du 25 mars 2024 a corrigé les seuils du DPE des logements de 40 m² ou moins, très nombreux à Nice entre studios étudiants et pieds-à-terre : pour un DPE établi entre juillet 2021 et juin 2024, l'ADEME délivre gratuitement une attestation de nouvelle étiquette, qui sort certains studios de la zone F-G sans travaux. Trois, après des menuiseries neuves ou un chauffage remplacé, seul un nouveau DPE officialise la classe réelle.

Rénover dans une ville de copropriétés : dérogations et appuis

Plus de neuf logements niçois sur dix sont des appartements : la sortie de passoire se joue le plus souvent en assemblée générale. Le DPE collectif, déployé par paliers depuis 2024 et exigé des copropriétés de moins de 50 lots depuis le 1er janvier 2026, sert de point de départ ; un audit énergétique chiffre ensuite les scénarios, protections solaires comprises.

Le décret du 18 août 2023 protège le bailleur diligent dans trois cas : contraintes architecturales ou patrimoniales (les façades Belle Époque et les secteurs protégés passent par l'architecte des Bâtiments de France, ce qui écarte souvent l'isolation par l'extérieur), refus des résolutions proposées en assemblée générale, risque de pathologie du bâti. La loi du 9 avril 2024 ajoute un sursis quand les travaux sont votés mais pas encore exécutés. Aucune de ces dérogations ne dégèle le loyer : archivez tout.

Côté aides, MaPrimeRénov' reste ouverte aux bailleurs ; les barèmes évoluant régulièrement, vérifiez les conditions du moment sur france-renov.gouv.fr. Pour un accompagnement gratuit, la Métropole Nice Côte d'Azur dispose de son espace conseil France Rénov', devenu Guichet de la transition écologique à l'été 2025, dans le quartier de l'Arénas.

Vendre sa passoire niçoise : la porte qui reste grande ouverte

Vendre un F ou G reste parfaitement légal, y compris occupé. L'audit énergétique réglementaire exigé à la vente ne concerne que les maisons et monopropriétés (F et G depuis avril 2023, E depuis le 1er janvier 2025) : l'appartement en copropriété, cas de l'immense majorité des passoires niçoises, en est dispensé. Le dossier de diagnostics de vente suffit, souvent complété d'un repérage amiante dans ce bâti d'avant 1997.

Reste l'arbitrage : décote à la vente d'un côté, coût des travaux aides déduites de l'autre. Les appartements anciens gardent leurs amateurs sur la Côte d'Azur, comme le montre notre guide vendre un appartement Belle Époque ; et l'acquéreur scrutera le comportement du bien en été, décrypté dans notre dossier confort d'été et climatisation.